Quelle que soit la date de conclusion du bail, le locataire exploitant une résidence de tourisme ne peut pas résilier le bail commercial en fin de période triennale.
1. Ce qu’il faut retenir
Par dérogation au statut du bail commercial, la loi n°2009-888 du 22 juillet 2009 a introduit une durée ferme obligatoire de 9 ans pour les baux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidence de tourisme.
Pendant cette durée, le locataire exploitant une résidence de tourisme est privé de la possibilité de mettre fin au bail à l’issue de chaque période de 3 ans.
Cette règle s’applique à tous les baux conclus ou renouvelés depuis le 25 juillet 2009, mais également à tous les baux en cours à cette date.
C. com. art. L 145-7-1
2. Conséquences pratiques
Désormais, aucun exploitant de résidence de tourisme ne peut se prévaloir de la conclusion du bail avant l’entrée en vigueur de l’article L 145-7-1 pour invoquer une faculté de résiliation triennale.
Sauf mise en œuvre d’une procédure collective, les propriétaires bailleurs sont assurés de la pérennité de l’exploitation de l’établissement pendant une période initiale minimum de 9 ans.
3. Pour aller plus loin
Application du statut des baux commerciaux
La location meublée consentie à l’exploitant d’une résidence de tourisme est de plein droit soumise au statut du bail commercial lorsque celui-ci fournit des services hôteliers ou para-hôteliers.
En effet, l’application du statut des baux commerciaux nécessite l’existence d’un fonds de commerce. Or, lorsque l’exploitation porte sur un ensemble homogène d’hébergements exploités de façon autonome et comportant des services de nature hôtelière ou para-hôtelière l’existence d’un fonds de commerce est difficilement contestable.
Les services de nature hôtelière ou para-hôtelière proposés (peu importe que les clients les utilisent ou non) sont généralement :
- la réception de la clientèle,
- le nettoyage des locaux,
- la fourniture de linge de toilette et de maison,
- le petit-déjeuner.
Les services proposés peuvent être plus ou moins étendus en fonction du classement de la résidence.
Lorsque les conditions légales ne sont pas remplies, les parties peuvent néanmoins se soumettre au statut des baux commerciaux, par une volonté exprimée de manière non équivoque.
Absence de résiliation triennale pour les résidences de tourisme
En principe, le statut des baux commerciaux accorde au locataire une faculté de résiliation triennale du bail commercial. Cette faculté est d’ordre public depuis la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dite « loi MACRON » (C. com. art. L.145-4).
Dérogeant au statut des baux commerciaux, la la loi n°2009-888 du 22 juillet 2009 de modernisation et de développement des services touristiques a inséré un l’article L.145-7-1 dans le Code de commerce, disposant que « les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L.321-1 du Code du tourisme sont d’une durée de 9 ans minimum, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale« .
Depuis le 25 juillet 2009, la faculté de résiliation triennale est exclue pour les exploitants de résidences de tourisme. La question demeurait de savoir si cette règle s’appliquait uniquement aux baux conclus depuis cette date ou pouvait également s’appliquer aux baux renouvelés, voire en cours. La Cour de cassation a tranché cette question d’application dans le temps.
Faits et procédure
Par actes séparés des 20 et 22 février 2007, la société propriétaire a donné à bail 2 appartements pour l’exploitation d’une résidence de tourisme.
Le 26 décembre 2012, la société locataire exploitant la résidence de tourisme a donné congé pour le 1er juillet 2013, soit à l’expiration de la 2ème période triennale.
Le 20 septembre 2013, la société propriétaire a assigné la société locataire en nullité des congés délivrés.
Le 10 novembre 2015, la Cour d’appel de Poitiers a validé les congés délivrés. Selon la juridiction, les baux ayant été conclus avant l’entrée en vigueur de l’article L 145-7-1 du Code de commerce, le locataire bénéficiait de la faculté de résiliation triennale prévue à l’article L 145-4 du Code de commerce.
Décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation a jugé que l’article L. 145-7-1 du Code de commerce était un texte d’ordre public s’appliquant aux baux en cours au jour de son entrée en vigueur.
Elle constate que les baux litigieux étaient en cours à la date du 25 juillet 2009, date d’entrée en vigueur de l’article L 145-7-1 du Code de commerce. Par suite, les juges du fonds ne pouvaient faire application de la faculté de résiliation triennale.
Analyse
Le bail consenti à un exploitant de résidence de tourisme est un bail à durée ferme par l’effet de la loi. La Cour de cassation rappelle le caractère d’ordre public de cette règle, qui ne peut faire l’objet d’aucune dérogation conventionnelle. Ce caractère d’ordre public semble motiver l’application immédiate de l’article L. 145-7-2 du Code de commerce.
Au-delà des motivations invoquées à l’appui de sa décision, la Cour de cassation clarifie la situation pour l’ensemble des baux conclus pour l’exploitation d’une résidence de commerce. L’article L. 145-7-1 du Code de commerce s’applique au stock de baux en cours au 25 juillet 2009, ainsi qu’à tous les baux conclus ou renouvelés depuis de cette date.
La solution paraît très sévère pour les exploitants de résidences de tourisme qui pouvaient légitimement compter sur une faculté de résiliation triennale lorsqu’ils ont signé le contrat de bail.
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