Edito janvier 2024 par Georges NEMES, président du groupe Patrimmofi
Notre métier de conseil consiste à être agile et prendre les meilleures décisions pour nos clients, même si celles-ci peuvent être douloureuses !
Au cours des années précédentes, nous avons orienté nos clients vers les placements immobiliers en raison de leurs rendements très attractifs (en moyenne 4,53 % en 2022, selon les chiffres de l’ASPIM) et de leur faible volatilité.
Mais en 2023, la forte hausse des taux, associée à la baisse des actifs, a totalement modifié la donne sur le marché. Les grands acteurs de la gestion de fonds immobiliers ont commencé à réduire le prix de leurs parts pour tenir compte de la dévalorisation de leurs actifs.
C’est AEW Patrimoine qui a ouvert le bal en mars dernier, suivi par d’autres tels qu’Amundi, La Française, Perial, Primonial et Sofidy.
Initialement présentés comme de simples corrections, ces ajustements ont pris de l’ampleur. En effet, 23 sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont affiché des dépréciations de parts à la fin de l’année. Bien que cela puisse sembler limité, ces dépréciations représentent tout de même 35 % de la capitalisation totale !
Il est à noter que l’autorité des marchés financiers avait mis fin à la récréation en demandant aux gestionnaires d’établir des évaluations immobilières à la mi-année, en plus des expertises qui ont lieu traditionnellement en décembre. Le marché a joué le jeu.
Chez Groupe Patrimmofi, nous avons préféré anticiper les résultats en prenant la décision de sortir progressivement de nos fonds immobiliers dès le mois de septembre et cela s’est avéré être la bonne démarche. Nous avons procédé de façon sélective, en distinguant les SCPI des sociétés civiles immobilières (SCI), détenues au sein de contrats d’assurance-vie. Car la crise de liquidité a impacté très rapidement les SCI, conduisant à céder les actifs dans de très mauvaises conditions par les sociétés de gestion, avec une forte probabilité de décote de la valeur des parts.
Nous avons conseillé à nos clients de conserver, malgré tout, leurs parts de SCPI en privilégiant leur objectif principal, la perception de revenus. Mais nous restons très vigilants sur leur valorisation.
Les SCPI sont des actifs immobiliers, ce qu’on oublie un peu trop souvent : on ne vend pas son appartement parce que l’immobilier baisse.
La litanie des médias sur le sujet a incité beaucoup d’épargnants à vendre leurs parts de SCPI. Ceux qui les conservaient via un contrat d’assurance vie ont pu le faire facilement, l’assureur étant chargé de la revente.
Par contre, ceux qui les détiennent en direct commencent à rencontrer des problèmes de liquidité…
Selon les données de l’ASPIM, tous les gestionnaires de SCPI, même les plus résilients, affichent des scores de collecte nette en forte baisse trimestre après trimestre, reflétant un marché en recul de 50 %.
Néanmoins, il faut rappeler que les taux de distribution demeurent très satisfaisants. Les fonds immobiliers ont continué à être rémunérateurs en 2023 et le seront également en 2024. Jean-Marc Coly, président de l’ASPIM, nous assure que « les SCPI devraient offrir un rendement moyen autour de 4,5 % en 2023, similaire à celui de 2022 ».
De notre côté, nous arbitrons progressivement les flux d’épargne vers des fonds immobiliers plus récents proposés par des acteurs reconnus du secteur comme, par exemple, Mata Capital ou Consultim qui profitent de conditions de marché bien plus favorables pour constituer leur patrimoine. En attendant les premiers effets des baisses de taux des banques centrales et la remontée progressive des fonds en euros de l’assurance vie, nous adaptons notre conseil.
Miser sur les fonds structurés à capital garanti (ou non) et les fonds obligataires datés
En période d’inflation et d’incertitudes boursières, les produits structurés et les fonds obligataires datés offrent une alternative à double voie pour optimiser le rapport rendement-risque de ses placements.
Les produits structurés se situent à mi-chemin entre les fonds en euros et les unités de compte, dotés généralement d’une composante obligataire garantissant le capital investi à l’échéance (en totalité ou en partie) et d’un large choix de sous-jacents (indice boursier, actions, panier de valeurs, matières premières, etc.).
La performance de l’investissement est souvent liée à celle de cet actif sous-jacent, permettant ainsi de viser un rendement potentiellement attractif tout en maîtrisant les risques de perte en capital. Certains offrent même un capital et un coupon garantis.
Après une terrible année 2022, les obligations ont pris leur revanche en 2023. Nous sommes toujours investisseurs en attendant l’impact positif de la baisse des taux sur la performance des fonds à échéance.
Comme nous le savons, particulièrement en ces périodes incertaines, il est crucial d’agir vite et de rester agile.