Locations saisonnières : quelles impositions ? (06/07/2012)
Celui qui loue pour quelques semaines ou quelques mois par an sa résidence principale ou secondaire
est réputé exercer une activité commerciale. Ce qui entraîne certaines conséquences en matière d'impôt sur le revenu comme en matière d'impôts locaux.
Portant sur des logements meublés, les locations saisonnières transforment le propriétaire en loueur en meublé. Loueur en meublé qui, en tant que tel, doit déclarer les loyers perçus à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers. Loueur en meublé qui, en plus des impôts locaux à la charge de tout propriétaire, doit, dans certains cas, supporter la contribution économique territoriale (CET).Â
Quelle situation au regard de l'impôt sur le revenu ?
Imposables à l'IR dans la catégorie des BIC, les loyers perçus sont susceptibles de relever soit du régime micro, soit du régime du réel.
Si les recettes annuelles du propriétaire n'excèdent pas 32 600 € HT, le régime normalement applicable est celui du micro-BIC. Ce régime présente les deux caractéristiques suivantes :Â
- d'une part, le contribuable est dispensé de souscrire une déclaration spécifique BIC et doit simplement reporter le montant de ses recettes annuelles sur sa déclaration d'ensemble de revenus n° 2042 (formulaire complémentaire) ;Â
- d'autre part, son bénéfice imposable est déterminé par application aux recettes en cause d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 % d'un montant minimum de 305 €.Â
Le contribuable dont les recettes HT restent inférieures à 32 600 € a la possibilité de se placer volontairement sous le régime réel des BIC normal ou simplifié (régime dont relèvent les contribuables dont les recettes excèdent le seuil de 32 600 €) en souscrivant une déclaration n° 2031 de bénéfices industriels et commerciaux. Mais il renonce par cette option à l'abattement forfaitaire pour frais de 50 %. Cependant, une telle renonciation au forfait pour frais de 50 % se révèle rarement intéressante.Â
En effet, pour être autorisé à déduire ses charges de propriété (amortissement, frais financiers, dépenses d'entretien, taxe foncière), un loueur saisonnier ayant opté pour le régime du réel doit inclure dans ses recettes imposables la valeur de l'avantage en nature tiré de la jouissance gratuite des locaux pendant la période où il en a la libre disposition (valeur qui est égale au montant du loyer qu'il aurait pu obtenir s'il avait loué le bien pendant la période considérée). À défaut, seuls les frais de gestion et les dépenses locatives peuvent être pris en compte (réponse Bussereau, JOAN 28 février 2000, n° 35485).Â
À noter : en plus de l'impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés supportent la CSG et les autres prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine (15,5 % au total actuellement). Ces contributions sont calculées sur la même base que l'impôt sur le revenu, c'est-à -dire soit sur le montant des recettes diminué de l'abattement pour frais de 50 % en cas d'application du régime micro-BIC, soit sur le montant du bénéfice effectivement réalisé en cas d'application du régime du BIC réel.
Quelle situation au regard des impôts locaux ?
Taxe foncière et taxe d'habitation
Comme l'ensemble des propriétaires immobiliers, les loueurs en meublé procédant à des locations saisonnières sont soumis à la taxe foncière.Â
Par ailleurs, réputés conserver la disposition de leur logement en dehors des périodes de location, ces loueurs en meublé sont normalement passibles de la taxe d'habitation. Toutefois, ils peuvent échapper à cette taxe en démontrant que le mandat confié à l'agence immobilière exclut toute possibilité d'occupation personnelle de leur part (arrêt du Conseil d'État du 30 novembre 2007, n° 291252).
Contribution économique territoriale (CET)
Comme toute activité professionnelle, la location en meublé est passible de la cotisation foncières des entreprises (CFE) au titre de l'activité professionnelle. S'y ajoute la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), si le chiffre d'affaire annuel est supérieur à 152 500 €.
En tant que loueurs en meublé, les personnes procédant à des locations saisonnières sont en principe assujetties à la CET, imposition qui a remplacé la taxe professionnelle à partir du 1er janvier 2010.Â
Cependant, la CET n'est pas due par les personnes qui louent accidentellement en meublé, et sans aucun caractère périodique, une partie de leur habitation personnelle (résidence principale ou secondaire). Il en va de même, mais cette fois sous réserve que les collectivités locales n'en décident pas autrement, pour les propriétaires de gîtes ruraux ou de meublés de tourisme faisant partie de leur habitation personnelle, voire pour l'ensemble des personnes qui louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle (article 1459 du CGI).Â
En effet, échappent à cette imposition, les personnes qui louent :
- une partie de leur résidence principale à titre accidentel (ou habituel, sous réserve d'un loyer raisonnable) à usage de location principale du locataire ;
- leur habitation personnelle en gîte rural ou en meublé de tourisme ;
- leur habitation personnelle mise en location à titre saisonnier.
En revanche, la location à des touristes d'un logement qui ne sert pas à l'habitation personnelle du contribuable reste assujettie à la CET, mais il y a exonération de taxe d'habitation.
Conformément aux règles habituelles, la CET due par les loueurs en meublé est calculée sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour les besoins de leur activité, soit la valeur locative des logements qu'ils donnent en location.Â
Mais, bien entendu, comme les autres assujettis, ils peuvent demander à bénéficier d'un plafonnement de leur contribution à 3 % de la valeur ajoutée (valeur ajoutée qui, en ce qui les concerne, correspond dans la majorité des cas au montant des loyers perçus). Cette solution se révèle évidemment d'autant plus intéressante que la période de location au cours de l'année a été courte.
Réponse ministérielle, Bussereau, JOAN 28 février 2000, n° 35485, Conseil d'État du 30 novembre 2007, n° 291252 et CGI art. 1459