LOI LMP LMNP

DÉFINITION

La location meublée permet à un bailleur de louer un logement garni d'un mobilier suffisant pour qu’un locataire (= preneur) puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

Ce régime est à l’opposé de la location nue qui permet à un bailleur de louer un logement sans aucun meuble ainsi que des hébergements à caractère hôtelier car, même si ces logements sont pourvus de meubles, des services de nature hôtelière ou para-hôtelière sont également fournis.

La location meublée est soumise à des règles juridiques et fiscales différentes de la location nue (obligations des parties : bailleur et preneur, catégorie de revenus perçus …)
Juridiquement la location meublée est une activité civile. Cependant, elle revêt sur le plan fiscal un caractère commercial. Ces qualifications sont une illustration du principe de l’autonomie du droit fiscal par rapport aux autres droits.

Fiscalement, il faut distinguer deux statuts: le loueur en meublé professionnel et le loueur en meublé non professionnel.

La location meublée n’est pas un dispositif fiscal de faveur tel que peuvent l’être les régimes de la loi Scellier, de la loi De Robien… car elle ne permet pas d'obtenir de réductions d'impôts ou de déduction spécifique et particulière, à l'exception de la réduction "Censi Bouvard" pour les loueurs en meublé non professionnels.

La location meublée est destinée aux personnes qui donnent en location un ou plusieurs logement(s) meublé(s) dans le but de :
- créer ou développer un patrimoine immobilier,
- réaliser des économies d'impôts (IR et/ou ISF),
- obtenir une couverture sociale,
- préparer sa retraite en se constituant un revenu complémentaire régulier peu ou pas fiscalisé.

Pour optimiser l'avantage fiscal d'une location meublée, l'investisseur doit correspondre au profil suivant :
- se situer dans les tranches supérieures du barème de l’IR
- selon le rendement du bien, l'investisseur doit être une personne capable d'investir une somme conséquente afin d'atteindre le seuil minimal de recettes annuelles
- ne pas disposer de revenus d'activité trop importants par rapport aux recettes tirées de l'activité de location meublée.

RÉGIME JURIDIQUE - LOGEMENTS CONCERNÉS

Le régime de la location meublée peut concerner différents types de logements :
- les chambres meublées,
- une partie de la résidence principale du loueur,
- les locations saisonnières,
- les meublés de tourisme (villas, appartements ou studios meublés offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Le locataire n'y élit pas domicile mais en bénéficie à usage exclusif (C. tour. art. L 324-1 suiv.)).
Afin d'obtenir le classement (C. tour. art. D 324-1 suiv.), le loueur en meublé ou son mandataire est tenu de déposer, à la mairie de la commune où est situé le meublé :
> une déclaration conforme
> le certificat de visite délivré par l'organisme agréé
> un état descriptif du meublé
> les conditions de location du logement.
Le maire délivre en retour un accusé de réception et un numéro d'identification. La décision de classement est prise par arrêté du préfet.
- les chambres d'hôtes (chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations (C. tour. art. L 324-3)).
Le nombre maximal de chambres est de 5 pour une capacité maximale d'accueil de 15 personnes. L'accueil est assuré par l'habitant. Cette activité doit faire l'objet d'une déclaration en mairie préalable à la mise en location (C. tour. art. D 324-13 suiv.).
- les gîtes ruraux (logement meublé qui ne constitue pas l'habitation principale ou secondaire du locataire et qui est classé "Gîtes de France ". Ces locaux principalement à des hébergements touristiques principalement situés en zone rurale.)
La qualification de "Gîtes de France" ne résulte plus d'un classement réglementaire mais est attribuée de manière autonome par l'association le « Relais Départemental des "Gîtes de France" ».
- les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services.

RÉGIME FISCAL - STATUT DU LOUEUR EN MEUBLE : PROFESSIONNEL OU NON PROFESSIONNEL

•    Définition du loueur en meublé professionnel (LMP)
À compter des revenus perçus en 2009, est considéré comme loueur en meublé professionnel, le loueur respectant les conditions suivantes :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel,
- les recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23 000 € TTC (instruction fiscale du 30 juillet 2009, BOI 4 F-3-09 paragraphe n°16 sur le caractère TTC de ce seuil)),
- les recettes locatives annuelles brutes sont supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l'Impôt sur le Revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI (salaires, pensions, rentes), des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles (BA), des bénéfices non commerciaux (BNC) et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.
Remarque :
- Les pensions de retraite sont prises en compte pour l'appréciation du montant des recettes locatives.
- N’étant pas des revenus professionnels, les revenus fonciers, les revenus mobiliers et les revenus taxables à un taux proportionnel sont exclus de cette base.

La 2ème condition en vigueur avant 2009 était alternative. Depuis 2009, les 3 conditions sont cumulatives.

Si le loueur en meublé ne remplit pas ces conditions alors il sera un loueur en meublé non professionnel.

Remarque : Pour être loueur en meublé professionnel, il n'est pas nécessaire de donner en location plusieurs logements.
Rép. min. Nunzi JOAN 3 août 1992, n°56439

Rappel : Jusqu'aux revenus perçus en 2008, pour être loueur en meublé professionnel, il fallait remplir les conditions suivantes :
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel,
- les recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23 000 € TTC  OU  les  revenus  tirés  de  l'activité  de  location  meublée  représentant  plus  de  50 % du revenu global.


•    Détails des conditions

•    Inscription au RCS
Même si l’inscription au RCS est obligatoire, dans la pratique, certains greffes de tribunaux de commerce refusent cette inscription invoquant que le caractère civil de la location meublée (C. com. art. 632) empêchait l’inscription dans un registre de commerce. Aussi, l'investisseur doit justifier de sa volonté de s'immatriculer au RCS en produisant une copie du refus motivé du greffe du tribunal de commerce.
- Rép. min. Lambert JO Sén 13 avr. 1995, n°06809
- Rép. min. Beaulieu JOAN 28 oct. 2008, n°19560

Si la location meublée est consentie par une société de personnes ou une indivision, il n'est pas nécessaire que les associés soient inscrits au RCS en leur nom dès lors que la société bailleresse ou l'indivision y est elle-même inscrite en qualité de loueur en meublé.

Si l'un des membres du foyer fiscal ou l’un des associé d'une société de personnes est inscrit au RCS, la condition d'inscription au RCS est satisfaite pour l'ensemble des membres du foyer fiscal ou pour la société
- Inst.adm. 28 juill. 2009, BOI 4 F-3-09 § n°14 et 15 p3
- CE. 16 mai 2007

•    Seuil minimal de 23 000 €

•    Règles générales d’appréciation du seuil

Les recettes à prendre en compte sont le total des produits acquis, au sens comptable, au cours de l'année civile, toutes taxes comprises (TTC).

Un loyer exigible ou courus, correspondant à une période de l'année civile et non encore payé c’est-à-dire non encore encaissé, sera ainsi comptabilisé. On parle donc d’une comptabilité d’engagement et non d’une comptabilité d’encaissement.
Le montant des recettes s'apprécie par année civile, y compris pour les contribuables qui clôtureraient leur exercice en cours d'année.

Le seuil est toujours apprécié en tenant compte du montant total des recettes réalisées par les membres d'un même foyer fiscal de l'impôt sur le revenu.
CE. 27 juill 2006

Si la location est consentie par une société de personnes (SNC, EURL, SARL de famille), les loyers seront répartis entre les associés selon leur quote-part de droits dans la société.
Rép. min. Valleix JOAN 30 sept. 1996, n°40537

Cas partculier : changement de situation familiale pendant l'année :

Le seuil s'appréciant au niveau du foyer fiscal pour les revenus annuels du contribuable, le fait que celui-ci se marie, se pacse, divorce ou rompe le pacs, n'a a priori aucune influence sur l'appréciation du seuil de 23 000 €.

Remarque : Il en serait de même pour l'appréciation de la 3ème condition.

Exemple : Appréciation du seuil de 23 000 €

Remarque :
- Les charges et les éventuelles indemnités d'assurance visant à garantir les loyers doivent être comprises dans les recettes pour l’appréciation du seuil.
- Les recettes qui ne sont pas directement liées à l'activité de location ne sont pas prises en compte pour l’appréciation du seuil (ex : produits financiers ou éventuelles subventions perçues pour l'acquisition du bien immobilier).

Attention : Avant le 1er janvier 2009, l’appréciation du seuil de 23 000 € était différente :
- Si les recettes étaient supérieures à 23 000 €, le statut le loueur en meublé professionnel était acquis. La condition tenant à ce que les  revenus  tirés  de  l'activité  de  location  meublée  représentaient  plus  de  50 % du revenu global n’était pas à vérifier.
- Si les recettes étaient inférieures à 23 000 €, le revenu de la location meublée était comparé au total des revenus nets catégoriels (avant déduction des charges du revenu global et des déficits antérieurs), en ce compris les revenus de la location meublée et, le cas échéant, les revenus taxables à un taux proportionnel. Pour obtenir le statut professionnel, il faillait retirer de cette activité 50 % au moins de son revenu global. Un ajustement était nécessaire en cas de commencement d'activité en cours d'année.

•    Aménagement des règles d’appréciation des seuils : Début d'activité en cours d'année
Si l'activité de loueur en meublé professionnel débute ou s'achève en cours d'année, le seuil des 23 000 € est apprécié en proportion du temps de la location. Il faut ajuster les recettes perçues sur une base annuelle.

Remarque : Ce prorata sera également réalisé afin de déterminer si le montant des recettes de la location meublée est supérieure ou non à la somme de certains revenus du contribuable (3ème condition).
Il faut diviser le montant total des produits de la location par le nombre de jours correspondant à la période concernée et de multiplier par 365.
Formule : (recettes / nombre de jours de location) x 365

Si le total dépasse les 23 000 €, l'investisseur rempli cette condition.

Quelle est la date de début d’activité pour un loueur en meublé ?
La location est réputée commencer à la date d'acquisition de l'immeuble ou à la date de son achèvement s'il est postérieur. De plus, cette date s’apprécie pour chaque immeuble loué.

Remarque : La date d'acquisition correspond à la date de signature de l'acte authentique constatant le transfert de propriété.

Exemple : Aménagement des règles d'appréciation des seuils en cas de début d'activité en cours d'année

Rappel :
Avant le 1er janvier 2009, les juges du fond pouvaient souverainement apprécier les faits qui caractérisaient un commencement d'activité (CE. 26 fév. 2001).
Les juges avaient décidé, même si par la suite une décision différente aurait pu être rendue, que « l'activité de loueur en meublé doit être regardée comme débutant, non à la date de sa création ou à la date d'acquisition des immeubles destinés à la location en meublé mais, à la date de la signature du bail portant sur un de ces biens qui correspond à la 1ère opération d'exploitation de l'entreprise » (CE. 5 oct. 2007).
La date de début d’activité était valable pour l’ensemble des immeubles loués en meublé.
Exemple :
Si Monsieur A. acquiert 2 appartements un juin 2005. Il loue le premier à partir du 1er juillet 2005 et le second à partir du 20 août 2005. Il sera réputé avoir commencé son activité le 1er juillet 2005 pour l’ensemble de ses appartements. Les calculs pour l’appréciation du seuil de 23 000 € notamment avaient pour base la date du 1er juillet pour l’ensemble des appartements.

•   Cas particulier du contribuable fiscalement domicilié en France mais ayant des locations meublées à l'étranger
Le seuil de 23 000 € doit s'apprécier en tenant compte des loyers acquis par le contribuable y compris à l'étranger lorsque les revenus provenant de la location des immeubles meublés sont déclarés et imposés dans les 2 États (France et pays étranger) avec imputation d'un crédit d'impôt en France.
- Rép. min. Philip JOAN 31 mars 2003, n°8881
- D. adm. 4 F-1113
- D. adm. 4 A-3123

•    les recettes locatives brutes annuelles sont supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’IR
Les revenus à prendre en compte sont ceux des catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI (salaires, pensions, rentes), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Il faut retenir le revenu net de chacune de ces catégories d'imposition, c'est-à-dire après déduction des charges ou abattements.

Les revenus exonérés d'impôt ne sont pas retenus.

Les déficits éventuels doivent être pris en compte au titre de l'année au cours de laquelle ils sont réalisés à hauteur de leur montant imputable sur le revenu global. Les déficits des années antérieures ne sont pas pris en compte.

Cas particulier : changement de situation familiale pendant l'année :

Le seuil s'appréciant au niveau du foyer fiscal pour les revenus annuels du contribuable, le fait que celui-ci se marie, se pacse, divorce ou rompe le pacs, n'a a priori aucune influence sur l'appréciation du seuil des recettes locatives brutes.

•    Dispositif transitoire pour l'appréciation de la 3ème condition
La nouvelle définition des loueurs en meublé professionnels s'applique à compter de l'imposition des revenus de 2009 à l'ensemble des personnes réalisant des locations meublées, y compris les locations en cours. Une mesure transitoire a été prévue pour l'appréciation de la 3ème condition.
Le montant des recettes afférentes à des locations débutées avant le 1er janvier 2009 ou afférentes à des immeubles acquis ou réservés avant cette même date est majoré avant d'être comparé aux revenus d'activité du foyer.

Ce dispositif transitoire ne s’applique qu’aux immeubles acquis avant 2009 et loués depuis moins de 10 ans.

Le coefficient multiplicateur est de 5 et le montant est diminué de 2/5 du montant des recettes par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de 10 années à compter du début de celle-ci.

Formule : (recettes x 5) – [(2/5 x recettes) x nombre d’année depuis la mise en location]

Le coefficient multiplicateur doit être calculé local d'habitation par local d'habitation et varie en fonction de l'ancienneté de chacun.
En cas de début de location en cours de mois, il sera admis que celui-ci soit réputé survenir au 1er jour du mois suivant.

Remarque : Cette formule explique pourquoi le dispositif transitoire ne peut pas s’appliquer pour des immeubles loués depuis plus de 10 ans. En effet, dans cette hypothèse, la formule de correction aboutirait au résultat suivant : (recettes x 5) – [(2/5 x recettes) x 10] = recettes. Aucun correctif ne serait donc apporté.

Exemple : Dispositif transitoire pour l'appréciation de la 3ème condition

RÉGIME FISCAL - TVA

•    Intérêt de l'assujettissement des loyers à la TVA

- Si le loueur acquiert un immeuble neuf, l'investisseur aura été soumis à TVA. En étant assujetti à TVA, l’investisseur pourra soumettre les loyers qu’il perçoit à TVA et pourra ainsi récupérer la TVA qui a grevé le prix d'acquisition.
Remarque : est considéré comme neuf, un logement acquis en VEFA ou ayant moins de 5 ans sans avoir fait l'objet d'une cession à une personne autre qu'un marchand de biens pendant ces 5 ans.

- Si le loueur détient un immeuble ancien et effectue des travaux de grosses réparations ou d’amélioration, l'investisseur aura payé de la TVA sur les travaux. En étant assujetti à TVA, l’investisseur a soumis les loyers qu’il perçoit à TVA et pourra, à l’occasion des travaux, récupérer la TVA payée.

•    Principe
Les loueurs en meublé sont, en principe, exonérés de TVA.
« Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA sans possibilité d'option » (CGI. art. 261D).

•    Exceptions
Les loueurs en meublé sont soumis à TVA dans les cas suivants :

- Les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés,

- Les prestations d'hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés,

- Les prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l'hébergement des touristes et sont louées par un contrat d'une durée d'au moins 9 ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger dans les conditions fixées précisément (CGI. art. annexes 2 art. 178).

- Les prestations d'hébergement fournies dans des conditions proches de l'hôtellerie (para-hôtellerie) notamment, les maisons de retraite, les résidences pour étudiants, les gîtes ruraux, les chambres d'hôtes, les maisons ou appartements meublés c’est-à-dire que l'exploitant offre, outre l'hébergement, au moins 3 des prestations proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier (le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, la réception, même non personnalisée, de la clientèle.)

- Les locations de locaux meublés consenties par bail ou convention de toute nature à l'exploitant d'un établissement d'hébergement entrant dans l'une des catégories vues précédemment, à l’exception des exploitants de foyer-logement (CCH. art. L 633-1).

Remarque : les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement soumis à TVA, sont elles-mêmes soumises à TVA si le bail conclu entre le bailleur et l'exploitant est un bail commercial. Ainsi, un investisseur loue, via un bail commercial, à un exploitant d’établissement d’hébergement soumis à TVA, un immeuble qu’il a acheté neuf et pour lequel il a dû acquitter de la TVA lors de l’acquisition. Selon, la règle énoncée ci-dessus, la location de l’immeuble à l’exploitant sera soumise à TVA. Ainsi, l’investisseur pourra soumettre les loyers qu’il perçoit à TVA et récupérer la TVA qui a grevé le prix d'acquisition de l’immeuble donné en location à l’exploitant.
- Les prestations d'hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme lorsque ceux-ci sont destinés à l'hébergement des touristes et qu'ils sont loués par un contrat d'une durée d'au moins 9 ans à un exploitant, dans les conditions fixées par le decret 19 avr. 2001, n°2001-343. Ces villages résidentiels de tourisme doivent s'inscrire dans une opération de réhabilitation de l'immobilier de loisirs (C. urb. L 318-5) et les locaux d'habitation de ces villages doivent avoir été achevés depuis plus de 9 ans.

•    Régimes de TVA
Il existe 3 régimes de TVA différents :
- Franchise en base
- Réel simplifié
- Réel normale

Remarque : Lorsque le loueur en meublé soumis à TVA exerce une activité mixte c’est-à-dire la fourniture de logement et des prestations de services alors les seuils de détermination du régime de TVA applicable doit être apprécié de manière indépendante. Ainsi, pour bénéficier de la franchise en base, par exemple, le loueur devra avoir un chiffre d’affaires inférieur au seuil requis tant pour son activité de fourniture de logement que de prestation de services.

•    Franchise en base

•    Le principe
La franchise en base est un dispositif qui dispense les assujettis à la TVA de la déclaration, du paiement et donc de la déduction et du remboursement TVA.

Le régime s'applique de plein droit en présence d'un chiffre d'affaires inférieur à 81 500 € HT lors de l'année précédente pour les activités de prestations de fourniture de logement.

Tempérament : si l’investisseur dépasse le seuil chiffre d'affaires de 81 500 € mais ne dépasse pas un chiffre d’affaires de 89 600 € alors le régime de franchise en base reste applicable pendant 2 ans. En revanche, si l’investisseur dépasse un chiffre d’affaires de 89 600 € alors ce dernier est soumis au régime réel de TVA.
Doc. adm. 3 F-1112 §7

•    Possibilité d’option pour le régime réel
Les entreprises relevant de droit du régime de franchise en base peuvent opter pour le régime réel de TVA c’est-à-dire pour le paiement de la TVA.

L'option prend effet le 1er jour du mois de sa déclaration. L'option couvre 2 années dont celle de sa déclaration, et est reconduite tacitement pour une durée similaire. En cas de remboursement de TVA au cours d'une période, l'option est obligatoirement reconduite pour une nouvelle période.

Attention : Pour être soumis au régime micro BIC alors que l’investisseur est soumis à TVA, ce dernier doit être en franchise en base de TVA. Ainsi, si l’investisseur opte pour le régime réel de TVA, il sera de fait soumis au régime réel BIC. L'option prive le contribuable du régime micro BIC.

•    Régime réel simplifié

•    Le principe

Le régime réel simplifié s’applique :
- de plein droit, aux entreprises individuelles et sociétés dont le chiffre d’affaires annuel est supérieur à 81 500 € HT et n’excède pas 766 000 € HT pour les entreprises de fourniture de logement.
- sur option, au redevable relevant de plein droit du régime de franchise en base mais ayant opté pour l’assujettissement à TVA.
- sur option, les entreprises relevant du régime réel simplifié mais ayant opté pour le régime normal.

Remarque : l'option s'effectue par LRAR au service des impôts du lieur de l’exploitation.

•    Régime réel normal

•    Le principe
Le régime réel normal s’applique de plein droit, aux entreprises individuelles et sociétés dont le chiffre d’affaires annuel est supérieur à 766 000 € HT pour les entreprises de fourniture de logement.

•    Taux
Le taux applicable sur les loyers de location en meublée est le taux réduit soit 5,5 %.

Ce taux ne s'applique qu'au prix du logement et non aux services. Ainsi, le taux applicable aux prestations de services fournies par le loueur est de 19,6 %.

Remarque : En l'absence de facturation distincte, les prestations de services sont considérées comme des accessoires au logement et sont donc soumises à la TVA au taux réduit soit 5,5 % sur la totalité.
 Inst. adm. 30 avr. 2003, BOI 3 A-2-03

•    Remboursement et déduction de la TVA

•    Déduction
Lorsque le bailleur est imposé à la TVA (de plein droit ou par option), il peut déduire de la TVA collectée au titre des loyers, la TVA acquittée ayant grevé :
- la construction ou l'acquisition de l'immeuble
- les travaux de grosses réparations ou d'amélioration
Remarque : les agencements commerciaux (ex : accueil de la résidence) peuvent être pris en compte lorsque le loueur en supporte la charge, c'est-à-dire lorsque ces travaux lui sont facturés et sont réglés par lui à l'entrepreneur.

Le bailleur peut, si le bail le lui permet, facturer au locataire un complément de loyer correspondant au montant des travaux.

•    Remboursement

•    Le principe
Quand la TVA à déduire est supérieure à celle perçue sur les ventes ou prestations de service, l’entreprise possède un crédit de TVA. Si celui-ci n’est pas utilisé pour couvrir un versement de TVA ultérieur, le remboursement du crédit de TVA peut être demandé si le crédit est au moins égal à 150 €.
Le remboursement de TVA est souvent demandé pour répondre à un besoin de trésorerie.

•   Les modalités

Le remboursement peut être annuel, trimestriel ou mensuel :

Conseil pratique : Joindre à la déclaration un relevé d’identité bancaire (RIB) ou postal, lorsqu’il s’agit d’une première demande ou en cas de changement de ses coordonnées bancaires. Son absence est susceptible de générer des retards dans le traitement du dossier.

- Remboursement annuel :

La demande doit être effectuée au 31 décembre de l’année écoulée, ou à l’issue de l’exercice passé.

Le crédit remboursable doit être de 150 € minimum.

Le remboursement est effectué sur demande. La forme de cette demande dépend du régime d’imposition de l’entreprise :
          > régime réel normal : formulaire 3519. Le dépôt doit intervenir au cours du mois de janvier qui suit l'année civile faisant ressortir le crédit.
          > régime réel simplifié : déclaration 3517 - CA12 elle doit inscrire le montant du remboursement demandé qui fait ressortir le crédit de l’exercice écoulé (un cadre spécifique est prévu à cet effet).     

- Remboursement trimestriel ou mensuel :

La demande doit être effectuée à l’issue de chacun des 3 premiers trimestres civils.

Le crédit remboursable doit être de 760 € minimum.

Le remboursement est effectué sur demande en faisant ressortir le crédit remboursable sur le formulaire 3519 peu important le régime d’imposition (réel normal ou simplifié). Le dépôt doit intervenir au cours du mois qui suit le trimestre concerné.

Exemple : pour le 1er trimestre civil  (janvier à mars) : dépôt de la demande en avril.

Remarque : chacune des déclarations déposées au titre du trimestre doit faire apparaître un crédit. Pour les redevables qui ne déposent qu'une déclaration par trimestre, cette condition est remplie du seul fait qu'un crédit apparaît sur celle-ci.

Exemple :
Mme R. fait de la location meublée en hôtel de tourisme classé. Elle est donc soumise à TVA. Mme R. loue pour un loyer annuel de 2 000 € HT soit 3 100 € TTC.
Mme R. réalise des travaux de grosses réparations en N pour 20 000 € HT soit 23 920 € TTC.

1/ L’année N, Mme R. a collecté 1 100 € (3 100 – 2 000) de TVA  au titre des loyers perçus et doit acquitter 3 920 € de TVA (23 920 – 20 000) au titre des travaux.
Mme R. pourra donc déduire 3 920 € de TVA acquittée de ces 1 100 € de TVA collectée.
Cette opération va révéler un crédit de 2 820 € pour lequel elle pourra demander le remboursement si elle remplit les conditions requises ou imputer ce crédit sur les années suivantes.

2/ Mme R. va facturer au locataire un complément de loyer via une augmentation de loyer de 500 €. Le loyer annuel sera donc de 2 500 € HT soit 3 875 € TTC. Elle aura ainsi collecté 1 375 € de TVA. Mme R. pourra déduire 3 920 € de TVA acquittée de ces 1 375 € de TVA collectée. Ainsi, elle bénéficiera d’un crédit de TVA de 2 545 €.
Le crédit remboursable de TVA sera moins important que dans l’option 1 mais l’intérêt de l’augmentation de loyer est de faire supporter la charge par le locataire.

RÉGIME FISCAL - PLUS-VALUES

•    Le principe : les régimes d’imposition

- Loueur en meublé professionnel : application du régime des plus-values professionnelles.

- Loueur en meublé non professionnel : application du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Remarque :
- Cession d'un immeuble faisant l’objet d’une location meublée par un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et non professionnel : application du régime de plus-value applicable au jour de la cession (article 151 sexies CGI).

- Si le loueur ne sait pas s’il aura la qualité de loueur en meublé non professionnel ou professionnel l’année de la cession, il pourra appliquer le régime de plus-value duquel il relevait l’année précédant la cession. Une régularisation sera effectuée, le cas échéant, lors de l’imposition de l’année de la cession.

Exemple :
Mme P. a acquis en 1990 un immeuble pour faire de la location meublée. De 1990 à 2001, Mme P. a été loueur en meublé non professionnel puis de 2001 à 2009 loueur en meublé professionnel. Depuis 2009, Mme P. est loueur en meublé non professionnel.
En 2011, Mme P. décide de vendre cet immeuble.
Quel régime d’imposition des plus-values devra être appliqué ?
La plus-value sera imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers car au jour de la cession, Mme P. a le statut de loueur en meublé non professionnel. Mme P. pourra même bénéficier d’une exonération totale de plus-value car elle détient l’immeuble depuis plus de 15 ans.

•    Exonération

•    Loueur en meublé professionnel (article 151 septies CGI)
Le loueur en meublé professionnel peut bénéficier d’une exonération totale ou partielle d’impôt de plus-values sous les 2 conditions cumulatives suivantes :

- l'activité doit être exercée depuis plus de 5 ans.

Remarques :
> La durée de 5 ans s'apprécie à compter de la date de début d'activité jusqu'à la date de clôture de l'exercice au titre duquel la plus-value est déterminée.
> Le fait que l’immeuble cédé soit détenu depuis moins de 5 ans est indifférent. Ainsi, un bien acquis peu de temps avant sa revente peut être exonéré de plus-value si l'activité de loueur en meublé professionnel a duré plus de 5 ans.
> Ces règles s’appliquent que l’activité soit exercée en tant qu’entrepreneur individuel ou au sein d’une EURL ou SARL de famille (non soumise à l'IS).
> Ces règles s’appliquent que les plus-values soient réalisées lors de l'exploitation de l'entreprise ou lors de la cession ou cessation d'activité.

Attention : Lorsque le loueur a eu alternativement le statut de professionnel et non professionnel, il faut cumuler les périodes d'exercice à titre professionnel de l'activité, sauf lorsque la plus-value est réalisée à la suite d'une expropriation ou d'une indemnité d'assurance. Dans ces derniers cas, il suffit que le loueur ait le statut professionnel lors de l’année de la cession.
- les recettes brutes locatives ne doivent pas excéder 90 000 € pour obtenir une exonération totale et 126 000 € pour obtenir une exonération partielle.

Remarques :
> Cette condition de recettes est obligatoirement appréciée en faisant la moyenne des recettes des 2 années civiles précédant la réalisation de la plus-value.
>Lorsque le contribuable exploite personnellement plusieurs entreprises relevant des BIC, on cumule les recettes de ces entreprises pour apprécier les seuils.

•    Loueur en meublé non professionnel (article 150 VC CGI)

Le loueur en meublé non professionnel peut bénéficier d’un abattement pour durée de détention.

L’abattement est de 10 % par année de détention au-delà de la 5ème année. Ainsi, le loueur sera totalement exonéré d’impôt de plus-values au bout de 15 ans de détention.

Remarque : Le début de la durée de détention est marqué par la date d’acquisition de l’immeuble.

RÉGIME FISCAL - ISF

•    Le loueur en meublé exerçant en entreprise individuelle (article 885 R du CGI)
La location meublée constitue un régime dérogatoire au sens de l’ISF c’est-à-dire que pour bénéficier d’une exonération ISF, les locaux faisant l’objet de la location meublée ne doivent pas répondre à la définition de « biens professionnels » mais remplir certaines conditions spécifiques.

Le loueur en meublé peut bénéficier d’une exonération totale d’ISF s’il remplit cumulativement les 3 conditions suivantes :
- le propriétaire des locaux loués est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel,
- les recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23 000 €
- les  revenus  nets tirés  de  l'activité  de  location  meublée  représentent  plus  de  50 % des revenus relevant des catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC), revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62.
D. adm. 7 S-3311 §15

Attention : concernant l’appréciation de la 3ème condition, l’appréciation est différente que l’on se place au titre de l’IR et de l’ISF. Au titre de l’IR, il faut prendre en compte les recettes tandis qu’au titre de l’ISF, il faut prendre en compte les revenus nets. Par suite, si le revenu net révèle un déficit, la 3ème condition ne sera pas considérée comme satisfaite.
"Seuls les locaux loués meublés, qui sont source de revenus pour le foyer au sens de l'article 885 R précité et non de déficits, sont éligibles au régime des biens professionnels. Ainsi, la condition de seuil de 50 % n'a de pertinence que par comparaison des revenus issus de la location meublée avec d'autres revenus catégoriels. En présence d'une activité de loueur en meublés générant des recettes annuelles supérieures à 23 000 € mais dont le résultat est déficitaire, la condition de seuil de 50 % du revenu ne peut être considérée comme remplie."

- Rép. min. Bobe JOAN 1er août 2006, n°93820
- Rép. min. Kert JOAN 06 mars 2007, n°114639

Remarque : la définition du loueur en meublé professionnel à l’IR étant différente de celle à l’ISF, un loueur peut être considéré comme non professionnel à l’IR mais professionnel à l’ISF et ainsi bénéficier de l’exonération ISF.

•    Le loueur en meublé exerçant en société (article 885 O CGI et article 885 O bis CGI)

Lorsque le loueur en meublé exerce en société, il ne relève plus, au sens de l’ISF, du régime dérogatoire de l’article 885 R du CGI mais du droit commun des articles 885 O du CGI et 885 O bis du CGI, soit l’appréciation de « biens professionnels ». 

•    Société à l’IR notamment EURL et SARL de famille (article 885 O CGI)
La qualification de biens professionnels ne s’apprécie pas au niveau des immeubles mais au niveau des parts sociales.
Pour que les parts de sociétés à l’IR soient considérées comme des biens professionnels, il faut que le porteur de ces parts exerce au sein de la société son activité professionnelle principale.
Ainsi, dans la plupart des cas, les parts sociales ne constituent pas des biens professionnels pour les associés. Ceux-ci ne peuvent pas donc bénéficier de l’exonération d’ISF.

Exception : le gérant exerce, au sein de la société réalisant de la location meublée, son activité professionnelle principale. Cette exception nécessite de la part du gérant, l'accomplissement d'actes précis et de diligences réelles (D. adm. 7-S-33 § n°10).

Rép. min. Zocchetto JO Sén. 24 oct. 2002, n°991

•    Société à l’IS (article 885 O bis CGI)
Pour que les titres de sociétés à l’IS soient considérés comme des biens professionnels, il faut que le porteur de ces titres remplisse les conditions suivantes :
être gérant d’une société à responsabilité limitée ou président, directeur général, président du conseil de surveillance ou membre du directoire d'une société par actions
les fonctions doivent être effectivement exercées, donner lieu à une rémunération normale et représenter plus de la moitié des revenus professionnels du loueur.
posséder 25 % au moins des droits financiers et des droits de vote directement ou par l'intermédiaire de son conjoint ou de ses ascendants ou descendants ou de ses frères et soeurs.

TABLEAU COMPARATIF LMP ET LMNP
	Loueur en meublé professionnel	Loueur en meublé non professionnel
Catégorie de revenus	BIC professionnels.	BIC non professionnels.
Amortissements	OUI, si le bailleur est soumis au régime réel d'imposition.
Déduction des intérêts d'emprunts et de la totalité des charges	OUI, si le bailleur est soumis au régime réel d'imposition (frais d'établissement, frais de gestion, réparations).
Sort des déficits	Imputation sans limite sur le revenu global	Imputation sur les revenus de même nature c’est-à-dire sur les BIC non-professionnels de l'année, à défaut sur ceux réalisés au cours des 10 années suivantes.
Bénéfice de la réduction d'impôt "Censi Bouvard"	NON	OUI
Régime applicable aux plus-values	Si immeuble inscrit au bilan : Régime des plus-values professionnelles. Exonération si : - activité réalisée pendant 5 ans - moyenne des recettes brutes HT des exercices clos, ramenés le cas échéant à 12 mois, au cours des 2 années civiles qui précèdent l'exercice de la réalisation de la plus-value inférieures à 90 000 €, exonération partielle s'applique lorsque les recettes n'excédent pas les 126 000 €.	Régime des plus-values immobilières des particuliers. Exonération : si immeuble détenu depuis plus de 15 ans.
Transmission par donation ou succession	Régime du paiement différé (sur 5 ans) suivi du paiement fractionné sur 10 ans (avec application d'un taux d'intérêt annuel.	Régime de droit commun applicable
TVA	En principe, exonération de TVA.
Cotisations sociales	Si le loueur est inscrit au RCS alors il est affilié et cotise au RSI et peut bénéficier d’une couverture sociale c’est-à-dire d’une assurance maladie/maternité, d’une assurance invalidité, décès et de droits à retraite.
ISF	Bien exonéré si le loueur : - est inscrit au RCS - ET réalise plus de 23 000 € de recettes - ET cette activité procure au foyer fiscal plus de 50 % de ses revenus professionnels.	Bien imposable.
Exploitation via une société	Le bailleur a la possibilité d'exploiter à travers une société (SNC, EURL, SARL de famille...). Ceci peut faciliter la transmission du patrimoine.
Démembrement de propriété	Si le bailleur a recours à une société, un démembrement des parts sociales peut être envisagé afin de réaliser une transmission à moindre coût fiscal. Le démembrement est également possible sur un immeuble exploité en direct.