Dispositif SCELLIER INTERMEDIAIRE
SCELLIER INTERMÉDIAIRELes contribuables qui acquièrent entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 des logements neufs (ou assimilé) destinés à être donnés en location nue à usage d’habitation principale pour une durée minimale de 9 ans (avec une imposition des revenus locatifs à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers) peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu répartie sur une durée de 9 ans, dite « Scellier » (voir fiche correspondante).
Lorsque le contribuable accepte certaines contraintes additionnelles par rapport au dispositif « Scellier » (location dans le secteur dit « intermédiaire », avec notamment certains plafonds de loyers et de ressources du locataire), il peut alors bénéficier d’avantages fiscaux complémentaires :
- une déduction de 30 % des revenus bruts tirés de la location du logement,
- un éventuel complément de réduction d’impôt de :
- 2 % par an pendant 3 ou 6 ans pour les acquisitions réalisées en 2009, 2010 et certaines effectuées en 2011 (exclues du "coup de rabot"),
- 1,66 % par an pendant 3 ou 6 ans pour les acquisitions réalisées en 2011 et 2012.
Ce dispositif est communément appelé « Scellier intermédiaire ».
Les avantages fiscaux procurés par ce dispositif sont pris en compte dans le calcul du plafonnement des niches fiscales (article 200-0 A du CGI).
"SCELLIER INTERMÉDIAIRE" : UN DISPOSITIF BASÉ SUR LE RÉGIME "SCELLIER"
Le dispositif « Scellier intermédiaire » est réservé aux contribuables qui optent pour le bénéfice du régime « Scellier ».
Sous réserve d’application de règles spécifiques (voir infra), les règles générales du dispositif « Scellier » doivent être respectées, notamment au niveau :
- de l’identité des bénéficiaires potentiels du dispositif,
- des caractéristiques des immeubles (immeubles à usage de logement, opérations immobilières éligibles, investissements en direct, dans une société civile non soumise à l’IS ou via une SCPI, situation des immeubles au regard du zonage, éco-conditionnalité etc…),
- des caractéristiques de la location (location nue à usage d’habitation principale avec imposition des revenus dans la catégorie des revenus fonciers, délai de mise en location, engagement de location et le cas échéant engagement de conservation des parts de société etc…),
- des modalités d’application de la réduction d’impôt (fait générateur de la réduction d’impôt, appréciation de la base de la réduction d’impôt, limitation annuelle de la base à un seul logement et à 300 000 €, taux de la réduction d’impôt les neuf premières années, règles de non cumul avec d’autres avantages fiscaux, règles de remise en cause de l’avantage fiscal etc…).
Il convient à ce niveau de se référer aux règles générales du dispositif « Scellier » (voir fiche correspondante).
AVANTAGES ET CONTRAINTES SPÉCIFIQUES AU DISPOSITIF "SCELLIER INTERMÉDIAIRE"
• Rappel des avantages du dispositif « Scellier »
Un seul logement par an peut potentiellement être éligible au dispositif « Scellier » ou au dispositif « Scellier intermédiaire », la base de la réduction d’impôt étant constituée par le prix d’acquisition (ou de revient global) du logement sans pouvoir excéder 300 000 €.
• Taux de réduction pour les investissements en France métropolitaine
Le taux de la réduction d'impôt est actuellement fixé à :
- 25 % pour les logements acquis ou construits et les souscriptions en 2009 et en 2010,
- 13 % pour les logements acquis ou construits et les souscriptions en 2011,
- 9 % pour les logements acquis ou construits et les souscriptions en 2012.
En ce qui concerne les logements acquis ou construits en 2011 ou 2012, le taux de 13 % et de 9 % est majoré de dix points (respectivement 22 % et 18 %) pour les logements dont le niveau de performances énergétiques est supérieur à celui imposé par la législation en vigueur.
Ne sont en revanche pas concernés par la majoration de la réduction d’impôt, les locaux que le contribuable transforme en logements ainsi que les logements acquis en vue de leur réhabilitation.
Remarque : Le législateur a exclu du champ de la réduction de 10 %, appelée également « coup de rabot », les avantages fiscaux acquis à compter de l’imposition des revenus de l’année 2011, mais qui trouvent leur fondement dans une décision d’investissement immobilier antérieure.
Les investissements immobiliers dont le contrat de réservation réalisé avant le 1er janvier 2011 et ayant date certaine (acte notarié ou sous seing privé soumis à la formalité de l’enregistrement) et dont l’acte notarié est réalisé avant le 31 mars 2011 sont exclus du « coup de rabot ». Le taux applicable dans ces conditions est de 15 % ou de 25 % pour les logements BBC.
En revanche, les opérations réalisées à compter du 1er janvier 2011 qui ouvrent droit à un avantage fiscal sont concernées par la réduction globale de 10 %.
La loi de finance rectificative pour 2010, dans son article 62, reporte les baisses de taux de réduction pour les logements Scellier. Le taux de réduction à 25 % est maintenu, que le logement soit BBC ou non, en cas de réservation ayant date certaine (déposé au rang des minutes du notaire ou enregistré au service des impôts) avant le 1er janvier 2011 et d'un acte d’acquisition notarié réalisé avant le 31 janvier 2011.
• Taux de réduction d’impôt pour les investissements Outre-mer
Le taux de la réduction d'impôt est fixé, en ce qui concerne les logements situés dans les départements d'Outre-mer, à Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle- Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna ou à des souscriptions employées pour le financement de tels logements, à :
- 40 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre le 28 mai et le 31 décembre 2010,
- 36 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2011,
- 31 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013,
- 31 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017, dès lors que le propriétaire s'engage à ce que les logements restent loués à l'issue de la période couverte par l'engagement initial selon les conditions de « Scellier intermédiaire ».
La réduction d'impôt est répartie, par parts égales, sur 9 années à raison d’un neuvième de son montant par année (sauf pour certains logements situés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française ou dans les îles Wallis et Futuna, la réduction étant répartie sur 5 ans).
Ces éléments sont précisés dans la fiche relative au dispositif « SCELLIER », de même que les contraintes liées au dispositif.
• Avantages complémentaires du « Scellier intermédiaire »
• Location pendant la période d'engagement
Lorsque la location nue du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt sur le revenu « Scellier » est consentie dans le secteur intermédiaire pendant toute la période d’engagement de location, le contribuable peut bénéficier, en plus de la réduction d’impôt, d’une déduction spécifique fixée à 30 % des revenus bruts tirés de la location du logement.
Cette déduction n’est applicable que lorsque le revenu net foncier est déterminé selon les règles du régime « réel » d’imposition, il est donc impossible de bénéficier de cet abattement lorsque les revenus sont imposés selon les règles du « micro-foncier » (rappelons ici que la location nue d’un logement dans le dispositif « Scellier » peut être imposée en revenu foncier soit dans le régime « micro-foncier », soit dans le régime « réel » d’imposition, voir fiche sur le « Scellier »).
En ce qui concerne le revenu locatif brut servant de base à cette déduction de 30 %, il est constitué par :
- le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire (y compris éventuellement les recettes accessoires),
- augmentées, le cas échéant, du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge des locataires (les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles étant également comprises dans ce revenu brut).
L’administration fiscale précise dans son BOI 5 B-17-09 qu’aucune correction n'est apportée au revenu brut et que lorsque le propriétaire-bailleur est redevable de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), de plein droit ou sur option, le revenu brut doit être apprécié hors TVA en application de l’article 33 quater du CGI.
Lorsque la location fait l’objet d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), le bailleur peut bénéficier d’une déduction spécifique de :
- 40 % pour le secteur intermédiaire,
- 54 % pour le secteur social,
- 63 % pour le secteur social intermédié, du montant des revenus locatifs bruts perçus.
En tout état de cause, la déduction obtenue dans le cadre de ce conventionnement ANAH ne peut être cumulée avec la déduction de 30 % du « Scellier intermédiaire » ou celle prévue pour les investissements « Scellier » réalisés dans les zones de revitalisation rurale (ZRR).
• Location après la période d'engagement
Lorsque le logement reste loué dans le secteur intermédiaire après la période d’engagement de location de neuf ans, le contribuable peut :
- pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 : bénéficier par période de trois ans et dans la limite de six ans, d’un complément de réduction d’impôt égale à 2 % par an du prix de revient du logement.
Les investissements pour lesquels le contrat de réservation est réalisé avant le 1er janvier 2011 et ayant date certaine (acte notarié ou sous seing privé soumis à la formalité de l’enregistrement) et dont l’acte notarié est réalisé avant le 31 mars 2011 sont exclus du « coup de rabot ».
Les investissements réalisés dans ces conditions bénéficient du taux de 2 % par an dans la limite de 6 ans, sans application de la réduction de 10 %.
En revanche, les opérations réalisées à compter du 1er janvier 2011 qui ouvrent droit à un avantage fiscal sont concernées par la réduction globale de 10 %.
- pour les investissements à compter de 2011 : bénéficier d’une réduction de 5 % par période triennale soit 1,66 % par an.
La loi de finances pour 2011 a prévu une réduction globale minimale de 10 % applicable notamment pour le dispositif « Scellier intermédiaire ».
La réduction est opérée par une multiplication du taux et des plafonds par 0,9. Les résultats des opérations sont arrondis à l’unité inférieure.
La réduction d’impôt supplémentaire au titre d’un investissement scellier intermédiaire au cours des années postérieures au premier engagement de 9 ans était égale à 2 % par an pour les investissements réalisés avant 2011. Une application de la formule aurait conduit à une baisse de ce taux à 1%, soit un coup de rabot de 50 %.
La loi de finances pour 2011 modifie la rédaction de l’article 199 septvicies au profit d’une réduction de 6 % par période triennale afin que le taux soit ramené après « coup de rabot » à 5 % soit 1,66 % par an.
Ce complément de réduction d’IR est subordonné à la condition que le contribuable proroge son engagement de location initial de neuf ans, d’une ou de deux périodes triennales.
Ces avantages fiscaux peuvent potentiellement être obtenus tant en cas d’investissement en direct qu’en cas d’investissement dans une société civile non soumise à l’IS (par exemple une société civile immobilière fiscalement semi-transparente) ou via la souscription de parts de SCPI.
• Contraintes complémentaires du « Scellier intermédiaire »
Outre les règles générales prévues au dispositif « Scellier », des contraintes supplémentaires sont prévues pour l’application de ce dispositif « Scellier intermédiaire ».
• Plafond de loyer
Les plafonds de loyers applicables aux locations dans le dispositif « Scellier intermédiaire » sont plus restrictifs que dans le dispositif « Scellier ».
Le loyer mensuel par mètre carré (m2) ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location (initiale ou prorogée), à un plafond fixé par décret.
En pratique, il s’agit des plafonds prévus à l’article 2 terdecies C de l’annexe III au CGI qui sont identiques à ceux fixés pour le bénéfice du dispositif « Borloo-neuf » (article 31 I-1° l du CGI), plafonds qui sont par ailleurs relevés chaque année au 1er janvier.
• Plafond investissements réalisés à compter de 2011
Ce nouveau zonage et ces nouveaux plafonds de loyers s’appliqueront :
- aux logements acquis à compter du 1er janvier 2011 (date de signature de l’acte notarié),
- aux logements dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er janvier 2011, s’agissant de logements que le contribuable fait construire.
Le décret du 20 décembre 2010 introduit:
- une baisse des plafonds de loyers,
- la création d’une nouvelle zone A bis,
- la fixation des plafonds de loyers des logements situés en zone C (qui serait éligibles au dispositif « Scellier » selon la procédure d’agrément insérée par la loi de finances pour 2010).
Les investissements dans les communes de la zone A bis échapperont à la baisse des plafonds de loyers.
L' arrêté du 22 décembre 2010 énonce la liste des communes composant cette zone A bis.
Les communes situés dans l’actuelle zone A (hors celles situées en zone A bis) verront leurs plafonds de loyer baisser de 26 % à 12,88 € au m²).
Les communes situées en zone B1 et B2 verront leurs plafonds de loyer baisser de 14 % (passage respectifs à 10,40 et 8,48 € au m²).
Les plafonds de loyer pour les communes situées en zone C bénéficiant d’un agrément seront de 4,90 € au m².
• Plafond pour 2010
Les plafonds mensuels de loyers par m2 (charges non comprises) pour 2010 sont les suivants :
- en zone A : 17,38 € de loyer par m2,
- en zone B1 : 12,08 € de loyer par m2,
- en zone B2 : 9,88 € de loyer par m2.
Ces plafonds sont repris par l’administration fiscale dans l'instruction du 03 mars 2010, BOI 5 D-1-10,en page 5.
• Plafond pour 2009
Les plafonds mensuels de loyers par m2 (charges non comprises) pour 2009 étaient les suivants :
- en zone A : 17,32 € de loyer par m2,
- en zone B1 : 12,04 € de loyer par m2,
- en zone B2 : 9,85 € de loyer par m2.
En outre, lorsque la location est consentie à un organisme public ou privé qui le sous-loue, la condition de loyer doit être satisfaite à la fois entre le propriétaire et l’organisme locataire et entre ce dernier et le sous-locataire.
Pour la détermination de la surface à prendre en compte, il convient de se reporter aux indications de l'instruction du 12 mai 2009, BOI 5 B-17-09en fiche n°4.
• Plafond de ressources
Pour bénéficier du dispositif « Scellier intermédiaire », la location doit être consentie en faveur de locataires ayant des ressources inférieures à un certain seuil à la date de conclusion du bail (condition qui n’existe pas dans le dispositif « Scellier »).
Les plafonds de ressources des locataires sont fixés par décret et sont mentionnés à l’article 2 terdecies C de l’annexe III au CGI et sont identiques à ceux fixés pour le bénéfice du dispositif « Borloo-neuf » (article 31 I-1° l du CGI), plafonds de ressources qui sont révisés chaque année au 1er janvier.
• Plafond 2010
Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2010, les plafonds annuels de ressources sont repris par l’administration fiscale dans l'instruction du 03 mars 2010, BOI 5 D-1-10, en pages 7 et 8.
• Plafond 2009
Pour les baux conclus en 2009, les plafonds annuels de ressources sont repris par l’administration fiscale dans l'instruction du 12 mai 2009, BOI 5 B-17-09 en page 49.
Remarque : Ces plafonds sont également applicables aux sous-locataires de logements loués à des organismes publics ou privés (la condition de ressources s’apprécie donc en tenant compte des ressources du sous-locataire).
• Date et modalités d'appréciation des ressources du locataire
Les ressources du locataire (ou du sous-locataire) s'entendent du revenu fiscal de référence (au sens de l’article 1417 VI, 1° du CGI) figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Ainsi, pour les locations conclues durant l'année 2010, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'année 2008.
L'instruction du 12 mai 2009, BOI 5 B-17-09 précise également les modalités d’appréciation de la composition du foyer fiscal du locataire.
Remarque : Si les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé, entre l'année de référence et la mise en location ou au cours de la période couverte par le bail, l'avantage fiscal n'est pas remis en cause. Il en est de même en cas de reconduction tacite ou expresse du bail avec un même locataire.
• Identité du locataire
Les conditions d’identité du locataire sont plus restrictives que celles du dispositif « Scellier ».
• Le principe
Outre l’interdiction de donner en location le logement:
- à soi-même ou à un membre de son foyer fiscal (en cas d’investissement dans une société civile semi-transparente, il faut donner en location à une personne autre qu’un associé de la société ou un membre du foyer fiscal d’un des associés),
- le dispositif « Scellier intermédiaire » requiert également que la location soit réalisée en faveur d’un locataire autre que l’un des ascendants ou descendants du propriétaire (lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le locataire ne peut être ni un associé ni un membre du foyer fiscal des associés, mais il ne doit pas non plus être un ascendant ou un descendant de l’un des associés).
• L'exception
Il existe néanmoins une possibilité de suspension temporaire du dispositif « Scellier intermédiaire » pour mise à disposition du logement à un ascendant ou descendant du contribuable lorsque les conditions suivantes sont respectées :
- la mise à disposition doit intervenir au cours de la période initiale d’engagement de location de 9 ans (et non lors des périodes de prorogation éventuelles de cet engagement),
- le logement doit avoir été donné en location dans le secteur intermédiaire pendant au moins 3 ans dans les conditions normales d’application de la réduction d’impôt et de la déduction spécifique de 30 %,
- la suspension de la location du logement doit être effectuée exclusivement au profit d’un ascendant ou d’un descendant du contribuable (la mise à disposition pouvant s’effectuer à titre onéreux ou à titre gratuit),
- la période de mise à disposition du logement à un ascendant ou un descendant du contribuable ne peut excéder 9 ans.
Dans une telle situation, le contribuable ne peut plus procéder à aucune imputation, ni de la réduction d’impôt sur le revenu, ni de la déduction spécifique de 30 % des revenus locatifs au titre des années pendant lesquelles cette mise à disposition intervient.
En outre, cette période de mise à disposition du logement n’est pas prise en compte pour la durée de location minimale de 9 ans.
Au terme de la période de mise à disposition, le contribuable doit remettre son bien en location dans les conditions prévues pour bénéficier de l’avantage fiscal, conformément à l’engagement qu’il a souscrit (à défaut de remise en location, les avantages fiscaux initialement accordés sont remis en cause).
Remarque : Cette possibilité est également ouverte en cas de détention du bien dans une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés.
• Non cumul avec d'autres dispositifs fiscaux
Le dispositif « Scellier intermédiaire » n'est pas cumulable (pour un même logement ou une même souscription de parts) avec différents dispositifs fiscaux, notamment :
- les réductions en faveur du tourisme (articles 199 decies E à G du CGI),
- la réduction en faveur des résidences hôtelières à vocation sociale. (article 199 I du CGI),
- la réduction en faveur du logement en Outre-mer (article 199 undecies A du CGI),
- la réduction « Malraux » (article 199 tervicies du CGI),
- le dispositif des monuments historiques (ou assimilés),
- le régime « micro-foncier »,
- la déduction spécifique de 26 % prévue pour les investissements dans les zones de revitalisation rurale,les déductions spécifiques applicables dans le dispositif « Borloo-ancien » (article 31, I-1° l du CGI),
- le bénéfice du Prêt Locatif Social (PLS) lorsque le logement a fait l'objet d'un dépôt de permis de construire à compter du 1er janvier 2010.
REMISE EN CAUSE DE L'AVANTAGE FISCAL
• Les conditions de remise en cause de l’avantage fiscal « Scellier » sont précisées dans la fiche correspondantes et s’appliquent également au dispositif « Scellier intermédiaire ».
• En ce qui concerne le dispositif « Scellier intermédiaire », la survenance d’un événement entraînant la déchéance de la réduction d’impôt ou de l’un des avantages fiscaux supplémentaires (déduction spécifique ou complément de réduction d’impôt) entraîne une remise en cause.
• Dans l’hypothèse où les conditions d’application de la réduction d’impôt sont remplies et que celles relatives à l’application des avantages fiscaux supplémentaires précités ne sont pas respectées, la remise en cause doit seulement concerner ces avantages supplémentaires.
• Les modalités de remise en cause du régime diffèrent selon que celle-ci a pour origine le non-respect des conditions initiales d’application du dispositif ou le non-respect de ces conditions au cours d’une période d’engagement de location (initiale ou prorogée).
• Ces modalités de remise en cause sont récapitulées dans l'instruction du 12 mai 2009, BOI 5 B-17-09 en pages 60 à 65.
TEXTES DE RÉFÉRENCE
• - CGI. art. 199 septvicies
• - CGI. art. 31, I-1°1
• - Instruction du 24 février 2009 relative aux plafonds de loyers et de ressources pour 2009
• - Instruction du 12 mai 2009, BOI 5 B-17-09
• - Rescrit du 17 novembre 2009 relatif à l'appréciation de la condition d'affectation de 95% de la souscription à une SCPI Scellier au financement d'immeuble éligible à la réduction d'impôt
• - Décret du 28 décembre 2009 relatifs aux plafonds de loyers et de ressources applicables à Mayotte et dans les collectivités d'Outre-mer
• - Instruction du 15 janvier 2010, BOI 5 B-11-10 relative à l'appréciation du plafond de ressources du locataire
• -Instruction du 03 mars 2010 BOI 5 D-1-10 relative aux plafonds de loyers pour 2010
• - Projet d'instruction du 23 juin 2010
• - Décret du 20 juillet 2010 relatif au niveau de performance énergétique permettant de bénéficier de la majoration du taux de réduction
• - Communiqué du Ministère du développement durable du 26 août 2010 prévoyant la publication prochaine d’un décret instaurant une baisse des plafonds de loyers, la création d’une nouvelle zone, et la fixation des plafonds de loyers des logements situés en zone C qui serait éligibles au dispositif « Scellier » selon la procédure d’agrément insérée par la loi de finances pour 2010.
• - Décret du 23 septembre 2010 et Arrêté du 24 septembre 2010 précisant les modalités d’obtention de l’agrément à des communes situées en zone C de bénéficier du dispositif « Scellier ».
• - Ordonnance du 25 novembre 2010 apportant des aménagements au dispositif « Scellier Outre-mer » portant sur des logements situés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française ou dans les îles Wallis et Futuna.
• - Décret du 20 décembre 2010 relatif aux plafonds de loyer applicables aux investissements réalisés en 2011
• - Arrêté du 22 décembre 2010 fixant la liste des communes de la zone A bis